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    二手房正成為房地產調控主戰場

      二手房指導價發揮作用的關鍵,在于通過引導商業銀行合理發放二手住房貸款,封堵利用信貸資金炒作房價的路徑。也就是說,二手房指導價將與銀行放貸額度掛鉤。

      房地產調控的“補丁”還在一層層打上去,這正說明國家對樓市強監管的決心。這一次補到了二手房。8月2日,東莞樓市調控再升級,“莞八條”中明確:加快建立二手住房成交指導價發布機制,引導商業銀行合理發放二手住房貸款。就在同一天,浙江金華發布房地產調控措施,成為上周5個被住建部約談的城市中首個出臺調控措施的城市,其中同樣有加強二手住宅價格監管的內容:開展熱點區域二手住宅交易參考價格發布試點,落實交易參考價格在金融信貸等方面的應用。梳理上半年各地調控政策不難發現,除東莞和金華外,深圳、成都、無錫、西安、上海、寧波、紹興等城市均出臺了二手房指導價調控政策。

      二手房市場正在成為房地產調控的主戰場。在很多熱點城市,只有穩住二手房價才算是牽住了房價上漲的牛鼻子。有統計表明,北京2020年二手房交易量占整個商品住宅交易量的比例已經超過70%,不少城市二手房交易量也已經超過新房。房地產調控從過去重點關注新建商品住宅,正逐步發展到一二手房調控齊頭并進。

      針對二手房市場的調控勢在必行。過去,由于樓市限價更主要針對的是新房,使得很多城市新房價格低于周邊二手房,新房二手房價格倒掛的情況下,不少城市興起了“打新熱”。當新房價格因為哄搶上漲,加之新房房源不足,需求又溢出至二手房市場,二手房價格也隨即上漲,新房和二手房價格就這樣出現交替上升。這些城市投資投機氛圍濃厚,與“房住不炒”原則背道而馳。

      與此同時,很多城市二手房小區業主抱團漲價,一個微信群就可以成為業主們打響所謂“資產保衛戰”的陣地,他們相約不降價甚至漲價,誰降價就聲討誰。如果任由投資投機行為進入二手房市場,抬高二手房價格,泡沫將不斷積累,金融風險也將加劇。

      因此,發布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度,給買賣雙方判斷市場提供參考和信號,引導市場理性交易,引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格,穩定市場預期,打擊投機行為。

      多城二手房指導價措施的出臺,填補了二手房調控的空白,給調控增加了抓手。今年2月8日,深圳市住建局出臺關于建立二手房參考價制度的新規,公布了深圳市3595個住宅小區二手房指導價,開創了通過二手房指導價調控樓市的先河。隨后,越來越多的城市效仿跟進。據報道,目前各城市公布的二手房成交參考價基本都低于實際成交價,在深圳、成都等城市,二手房指導價僅相當于市場成交價的七成或八成左右,擠出了房價虛高的水分。

      二手房指導價發揮作用的關鍵,在于通過引導商業銀行合理發放二手住房貸款,封堵利用信貸資金炒作房價的路徑。也就是說,二手房指導價將與銀行放貸額度掛鉤。比如,一套總價為1000萬元的二手房,首付三成需要支付300萬元首付款。而按照政府指導價,總價可能僅為700萬元,按照七成貸款計算,能從銀行貸款的額度僅為490萬元。也就是說,首付款從過去的300萬元提升到510萬元,對于炒房客而言,其首付款的資金壓力就會大大增加,很多人會就此打消炒房的念頭??梢?,二手房指導價真正對市場發揮作用,還須與金融信貸政策形成強大合力。

      從二手房指導價出臺后的市場反應看,效果比較明顯。預計未來,還會有更多城市跟進出臺二手房指導價,或出臺針對二手房市場的其他調控措施。在一些熱點城市,旨在提升交易透明度和規范性的官方二手房信息交易平臺,也已經在路上。(來源:經濟日報)

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